La location meublée est une option de plus en plus adoptée par les propriétaires bailleurs. Outre sa rentabilité, elle présente aussi un avantage non négligeable : une fiscalité adaptée et potentiellement allégée. Cependant, la déclaration des revenus issus de ce type de location peut sembler complexe. Voici donc un guide pratique pour vous aider à naviguer sereinement dans le labyrinthe fiscal que représente la déclaration d’impôts en location meublée.
Comprendre le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) : choix entre statut LMP et LMNP
Définition du statut LMP et LMNP
Avant toute chose, il est essentiel de comprendre les spécificités des deux statuts possibles : Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces deux régimes diffèrent notamment par leurs critères d’éligibilité et leur impact fiscal.
Critères d’éligibilité au statut LMP et LMNP
- Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : pour obtenir le statut LMP, les recettes annuelles tirées de cette activité doivent dépasser 23 000€ et représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
- Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : le statut LMNP s’applique dès lors que ces conditions ne sont pas remplies.
Impact fiscal des statuts LMP et LMNP
Le choix du statut influe directement sur le traitement fiscal des revenus générés. Ainsi, les LMP peuvent prétendre à une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), et les déficits générés sont imputables sur le revenu global. Pour les LMNP, seule la portion de bénéfices est imposable, et les éventuels déficits ne sont reportables que sur les bénéfices de même nature.
Une fois ce choix effectué, il convient d’examiner de plus près les régimes fiscaux applicables à la location meublée.
Régimes fiscaux applicables à la location meublée : micro-BIC ou régime réel ?
L’option du micro-BIC
D’un côté, nous avons le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), un régime simplifié qui s’applique automatiquement si vos recettes annuelles n’excèdent pas 72 600€. Il offre un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, mais ne permet pas de déduire des charges réelles supérieures à cet abattement.
Le régime réel pour une déduction optimale des charges
D’un autre côté, il y a le régime réel, applicable si vos recettes sont supérieures à ce seuil ou sur option. Ce dernier permet une déduction des charges réelles liées à l’activité (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux…) et l’amortissement du bien. Ce régime peut donc s’avérer plus avantageux lorsque les charges sont élevées.
Une fois ce choix effectué, il est temps de remplir sa déclaration de revenus locatifs.
Déclaration des revenus locatifs : mode d’emploi pour remplir sa déclaration
La déclaration en micro-BIC
Sous le micro-BIC, les recettes brutes sont simplement à indiquer sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux professionnels », cadre « Micro-entreprise ».
La déclaration en régime réel
En régime réel, il faut remplir une déclaration spécifique de bénéfices industriels et commerciaux (déclaration 2031 et annexes) ainsi que la déclaration complémentaire 2042 C PRO.
Mais au-delà du respect de ces obligations fiscales, comment optimiser votre fiscalité en location meublée ?
Optimisation fiscale dans la location meublée : astuces légales pour réduire ses impôts
L’option pour le régime réel
Comme évoqué précédemment, l’option pour le régime réel peut être fiscalement intéressante car il permet une déduction des charges réelles encourues et non pas un simple abattement forfaitaire.
L’amortissement du bien
Autre astuce : l’amortissement du bien, qui permet d’étaler la déduction de sa valeur sur plusieurs années, générant ainsi une économie d’impôt supplémentaire. Il faut cependant noter que cette option n’est disponible qu’en régime réel.
Enfin, pour terminer, il est essentiel de ne pas négliger certaines obligations complémentaires et échéances clés.
Obligations complémentaires et échéances clés pour les propriétaires bailleurs en location meublée
Notification au Greffe du Tribunal de Commerce
Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire doit notifier son activité au Greffe du Tribunal de Commerce dans un délai de 15 jours après le début de la location.
Echéances fiscales à respecter
Les locations meublées doivent être déclarées chaque année en même temps que votre déclaration d’impôt sur le revenu. Veillez donc à ne pas manquer les dates limites fixées par l’administration fiscale !
Pour ceux qui souhaitent investir dans la location meublée ou déjà engagés dans cette voie, avoir une bonne connaissance des différentes options offertes en matière de fiscalité est primordial. Le choix entre le statut LMP ou LMNP, entre le régime micro-BIC ou réel, sont autant d’éléments à considérer pour optimiser ses impôts. De plus, il convient également de respecter certaines obligations et échéances afin d’éviter tout désagrément avec l’administration fiscale.
