La fiscalité immobilière française offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs. Parmi celles-ci, le dispositif Censi-Bouvard a longtemps retenu l’attention en raison de ses nombreux avantages. Mais quelle est la réalité de ce mécanisme ? Qui peut en bénéficier ? Et quelles sont les alternatives depuis la fin du dispositif ? Dans cet article, nous allons explorer toutes ces questions.
Dispositif Censi-Bouvard : comprendre les bases
Le concept de base : la location meublée non professionnelle
Le dispositif Censi-Bouvard est lié à la location meublée non professionnelle (LMNP). Il s’agit d’une activité consistant à louer un bien immobilier équipé d’un minimum de mobilier, sans que cela constitue l’activité principale du propriétaire. Les revenus tirés doivent être inférieurs à 23 000€ par an ou représenter moins de 50% des revenus du foyer.
L’avantage fiscal offert par le dispositif Censi-Bouvard
Ce qui rendait le dispositif attractif était sa rémunération fiscale intéressante. En effet, il permettait une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix d’achat sur 9 ans, avec la possibilité de reporter l’économie d’impôt sur 6 ans si le montant de celle-ci dépassait l’impôt dû.
Maintenant que nous avons compris les bases du dispositif Censi-Bouvard, passons à un examen plus précis de son fonctionnement et de ses conditions.
Fonctionnement et conditions de la Loi Censi-Bouvard 2024
Conditions d’éligibilité au dispositif
Pour être éligible à cette loi, plusieurs critères devaient être respectés. Premièrement, l’investisseur devait acquérir, avant le 31/12/2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement destiné à la location meublée non professionnelle. Deuxièmement, cet investissement devait être réalisé dans des structures spécifiques comme des établissements sociaux ou de santé, des résidences pour personnes âgées ou de tourisme.
Engagement de location obligatoire
Un autre critère important était l’engagement de location. Le propriétaire devait s’engager à louer le bien pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.
On peut donc constater que le fonctionnement du Censi-Bouvard reposait sur des conditions précises. Mais quels avantages fiscaux offrait-il réellement ?
La fiscalité avantageuse du LMNP Censi-Bouvard
Réduction d’impôt : un atout majeur pour les investisseurs
Ce qui rendait le dispositif particulièrement attractif était sa réduction d’impôt conséquente. En effet, elle s’élevait à 11% du prix d’achat du logement, répartie sur 9 ans. De plus, si la réduction d’impôt dépassait l’impôt dû, l’économie pouvait être reportée sur les 6 années suivantes.
Exonération de certaines charges
En plus de cette réduction, le dispositif permettait également une exonération partielle ou totale des charges de copropriété et des travaux d’amélioration du bien loué.
Il est alors pertinent de se demander qui pouvait bénéficier de ces avantages fiscaux.
Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard ?
Personnes physiques : les principales bénéficiaires
D’après la Cour administrative d’appel de Versailles, la réduction d’impôt était réservée aux personnes physiques. Les investissements réalisés par des sociétés de personnes n’étaient pas éligibles à cet avantage fiscal.
Critères spécifiques pour les investisseurs
En outre, pour bénéficier de la réduction d’impôt, les investisseurs devaient respecter certains critères précis tels que l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement avant le 31/12/2016 et un engagement à le louer pendant au moins 9 ans.
Maintenant que nous savons qui pouvait profiter de ce dispositif, il convient de se pencher sur le choix entre LMNP classique et Censi-Bouvard.
Investissement locatif : choisir entre LMNP classique et Censi-Bouvard
Les spécificités du LMNP classique
La Location Meublée Non Professionnelle est un statut avantageux qui permet de bénéficier d’une fiscalité allégée. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et l’amortissement du bien est possible.
Censi-Bouvard : une option à considérer
Le dispositif Censi-Bouvard, malgré sa fin en 2024, offrait une réduction d’impôt intéressante pour les personnes physiques investissant dans des résidences de services. Après l’engagement de location de 9 ans, il était même possible de transformer cet investissement en LMNP classique.
Examinons maintenant les obligations liées à cet engagement.
Les obligations liées à l’engagement de location en Censi-Bouvard
Une durée minimale requise
L’un des piliers du dispositif était l’obligation pour le propriétaire de louer le bien pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement.
Possibilité de passage au statut LMNP après 9 ans
Après cette période, il était possible pour le propriétaire de transformer son investissement Censi-Bouvard en LMNP classique, avec tous les avantages fiscaux que cela comporte.
Voyons maintenant quelles sont les alternatives possibles depuis la fin du dispositif.
Fin du dispositif Censi-Bouvard : identifier les alternatives
Le LMNP classique : une option avantageuse
Parmi les options disponibles, le statut de LMNP classique se distingue par ses nombreux avantages, tels que l’imposition des loyers dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et la possibilité d’amortir le bien.
D’autres dispositifs fiscaux à considérer
Il existe également d’autres dispositifs fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers, comme le Pinel ou le Malraux. Chacun a ses propres critères et avantages, il convient de bien se renseigner avant de faire son choix.
Enfin, faisons un tour d’horizon des questions fréquentes sur le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard.
Questions fréquentes sur le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard
Qu’est-ce qu’un LMNP ?
Un Loueur en Meublé Non Professionnel est une personne qui loue un logement meublé sans que cela constitue son activité principale. Les revenus tirés de cette location doivent être inférieurs à 23 000€ annuels ou représenter moins de 50% des revenus du foyer.
Quels étaient les avantages du dispositif Censi-Bouvard ?
Ce dispositif offrait une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat du logement neuf, répartie sur 9 ans. Il permettait également une exonération partielle ou totale des charges de copropriété et des travaux d’amélioration.
Pour clôturer ce tour d’horizon, voici un résumé des points essentiels abordés.
Au terme de cet article, nous avons abordé le dispositif Censi-Bouvard dans tous ses aspects. En tant que mécanisme de défiscalisation, il offrait des avantages non négligeables pour les personnes physiques investissant dans la location meublée non professionnelle. Malgré sa disparition en 2024, il reste un modèle intéressant pour comprendre les opportunités de fiscalité immobilière française. Pour ceux qui ont pu en profiter ou qui envisagent d’investir dans l’immobilier locatif, le statut LMNP classique est une option à considérer.
