Quand il s’agit de fiscalité immobilière, l’amortissement est un concept clé souvent négligé. Pourtant, il peut avoir une influence considérable sur le montant de l’impôt que vous aurez à payer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans cet article, nous allons explorer l’univers de l’amortissement immobilier et son impact sur votre fiscalité.
Les fondamentaux de l’amortissement immobilier et la fiscalité LMNP
Qu’est-ce que l’amortissement immobilier ?
L’amortissement immobilier est une constatation comptable qui traduit la perte de valeur d’un bien immobilier au fil du temps, due à son usure naturelle. Il permet de diviser le bien en différents composants ayant des durées d’amortissement distinctes comme le gros œuvre, la toiture, ou encore l’installation générale.
Amortissement et fiscalité LMNP : un lien indissociable
Pour bénéficier de ce mécanisme en LMNP, il faut opter pour le régime réel lors de votre déclaration fiscale et choisir le statut LMNP. A savoir que ces amortissements ne peuvent pas entraîner un déficit et sont limités à la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles.
Nous avons donc posé les bases de cette relation étroite entre amortissement immobilier et fiscalité LMNP. Mais pour mieux comprendre comment cela fonctionne dans la pratique, penchons-nous plus précisément sur le fonctionnement de l’amortissement d’un bien immobilier.
Comprendre le fonctionnement de l’amortissement d’un bien immobilier
Distinguer les dégradations naturelles des dommages causés par les locataires
Il est crucial de faire une distinction nette entre les dégradations naturelles amortissables et les dommages causés par les locataires. Ces derniers ne sont pas considérés dans l’amortissement. En effet, un bien locatif subit une perte de valeur chaque année, à cause de son utilisation et sa vétusté.
Comment est calculée cette perte de valeur ?
Cette perte de valeur, autrement dit l’amortissement, est calculée en pourcentage sur la base du prix d’acquisition du bien et sa durée d’utilisation prévue. C’est ce montant qui sera déduit lors de votre déclaration fiscale.
Maintenant que nous avons une compréhension plus approfondie du fonctionnement de l’amortissement d’un bien immobilier, voyons comment cela se traduit dans le cadre d’une déclaration fiscale en LMNP.
L’impact de l’amortissement sur la déclaration fiscale en LMNP
L’amortissement : un outil d’optimisation fiscale en LMNP
Dans le cadre du régime réel en tant que LMNP, les amortissements permettent non seulement de déduire des charges mais également d’optimiser votre fiscalité immobilière. Ils contribuent ainsi à réduire le montant de votre impôt.
Amortissement et déclaration fiscale : comment ça marche ?
Lors de la déclaration d’impôts, l’amortissement du bien est reporté dans un tableau spécifique. Le montant de cet amortissement vient en déduction des loyers perçus, réduisant ainsi l’assiette imposable.
A présent, il convient de regarder les critères à prendre en compte lorsque l’on choisit entre le régime micro BIC et le régime réel.
Les critères de choix entre le régime micro BIC et le régime réel
Pourquoi choisir le régime réel plutôt que le micro BIC ?
- Optimisation fiscale : Le régime réel permet une plus grande optimisation fiscale grâce à la possibilité d’amortir le bien immobilier et les travaux réalisés.
- Rentabilité locative élevée : Le régime réel est souvent plus avantageux pour les biens ayant une rentabilité locative élevée car il permet une déduction plus importante.
Maintenant que nous avons exploré les critères de choix entre ces deux régimes, examinons comment calculer l’amortissement pour optimiser sa fiscalité.
La durée et les méthodes de calcul d’amortissement pour optimiser sa fiscalité
Durée d’amortissement en LMNP : combien de temps faut-il amortir son bien ?
Généralement, la durée d’amortissement en LMNP varie entre 20 et 40 ans. Cependant, cette durée peut être ajustée en fonction de la nature du bien et de son état d’usure.
Calcul de l’amortissement : comment s’y prendre ?
Le calcul de l’amortissement se fait en plusieurs étapes. Il faut tout d’abord déterminer la valeur du bien à amortir, puis répartir cette valeur entre les différents composants du bien (gros œuvre, toiture, installation générale…) ayant chacun une durée d’amortissement spécifique.
Voyons maintenant quels sont les avantages et inconvénients liés à l’amortissement en LMNP.
Les avantages et inconvénients liés à l’amortissement en LMNP
Avantages de l’amortissement en LMNP
- Réduction fiscale : L’un des principaux avantages est la diminution des taxes à payer grâce à la déduction des amortissements lors de la déclaration d’impôts.
- Régime fiscal avantageux : En tant que LMNP optant pour le régime réel, vous bénéficiez d’un régime fiscal particulièrement favorable.
Inconvénients liés à l’amortissement en LMNP
Néanmoins, il existe certains inconvénients. Par exemple, le calcul de l’amortissement peut s’avérer complexe et nécessite souvent l’intervention d’un expert-comptable. De plus, ce mécanisme ne peut pas générer de déficit foncier.
Enfin, intéressons-nous aux spécificités du régime d’amortissement pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI).
Régime spécifique : particularités de l’amortissement pour les SCI
L’amortissement dans le cadre d’une SCI : est-ce possible ?
Contrairement au régime LMNP, la SCI ne peut pas amortir ses biens immobiliers. En effet, ce type de société est soumis à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés qui permettrait l’amortissement.
Impact fiscal de l’absence d’amortissement en SCI
Cela signifie que la SCI ne bénéficie pas du même avantage fiscal que le LMNP en matière d’amortissement immobilier. Cependant, elle offre d’autres avantages comme la simplicité de transmission des biens.
Pour terminer cet article, nous allons résumer les points clés à retenir concernant l’amortissement immobilier et son impact sur votre fiscalité.
Dans le cadre du régime LMNP, l’option pour le régime réel permet de bénéficier de l’amortissement immobilier, un mécanisme d’optimisation fiscale. Il faut bien distinguer entre les dégradations naturelles amortissables et celles causées par les locataires. Le choix entre le micro BIC et le régime réel dépendra notamment de la rentabilité locative de votre bien. L’amortissement présente des avantages indéniables tels que la réduction fiscale mais a aussi quelques inconvénients comme sa complexité. Enfin, la SCI n’offre pas la possibilité d’amortir ses biens immobiliers. Il est donc essentiel de bien comprendre ces mécanismes pour optimiser au mieux votre fiscalité immobilière.
