Dans le contexte économique incertain de 2024, l’immobilier locatif s’affirme comme un refuge pour les épargnants. Pourtant, une ombre plane sur ce tableau idyllique : la fiscalité des revenus fonciers. Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux… Les charges semblent parfois peser lourd dans la balance. Comment alléger cette pression fiscale ? Une réponse à explorer : le déficit foncier. Focus sur ce levier d’optimisation fiscale qui pourrait bien faire la différence.
Qu’est-ce que le déficit foncier et son fonctionnement ?
Comprendre le déficit foncier
Le déficit foncier, c’est quoi au juste ? C’est un mécanisme qui offre au propriétaire la possibilité d’imputer sur son revenu global la différence entre les charges déductibles et les revenus bruts tirés de ses biens immobiliers. En clair, si vos dépenses sont supérieures à vos recettes immobilières, vous êtes en situation de déficit foncier.
Fonctionnement du dispositif
En pratique, comment ça marche ? Chaque année, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de votre revenu imposable grâce au déficit foncier. Ce plafond atteint peut considérablement réduire votre impôt.
Nous allons maintenant entrer dans le vif du sujet en abordant les conditions d’éligibilité à ce dispositif.
Les conditions d’éligibilité au dispositif du déficit foncier
Critères à respecter pour bénéficier du déficit foncier
Le déficit foncier n’est pas accessible à tous les propriétaires. Pour en bénéficier, il faut que vos charges dépassent vos revenus bruts issus de la location de biens non meublés.
Exclusion des locations meublées
A noter : ce dispositif exclut les biens loués en meublé. En revanche, vous pouvez recourir à un autre levier d’optimisation fiscale pour ces derniers : le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) réel.
Maintenant que nous avons vu les conditions d’éligibilité, penchons-nous sur les dépenses qui peuvent être prises en compte dans le cadre du déficit foncier.
Déduction fiscale et déficit foncier : les dépenses concernées
Nature des dépenses éligibles
Pour créer un déficit foncier, il est impératif de choisir des travaux déductibles. Ces travaux doivent être liés à l’entretien, la réparation ou l’amélioration de votre bien immobilier.
Tableau des dépenses déductibles
| Type de travaux | Éligibilité au déficit foncier |
|---|---|
| Réparation | Oui |
| Entretien | Oui |
| Amélioration | Oui |
| Agrandissement, construction, reconstruction | Non |
Le déficit foncier offre aussi une autre possibilité d’optimisation fiscale à long terme : le report du déficit sur les années suivantes.
Optimiser sa fiscalité grâce au report du déficit foncier sur les années suivantes
Principe du report du déficit foncier
L’un des atouts majeurs du déficit foncier est la possibilité de reporter le montant non déduit (au-delà de 10.700 euros) sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette opportunité est un levier d’optimisation fiscale important à ne pas négliger.
Cela reste néanmoins théorique si l’on n’a pas d’exemples concrets et de stratégies claires pour réduire ses impôts via le déficit foncier. Passons donc à une mise en situation.
Exemples concrets et stratégies d’investissement pour réduire ses impôts via le déficit foncier
Mise en situation et stratégie d’investissement
Prenons l’exemple de Mme Dupont qui possède plusieurs biens immobiliers locatifs. En réalisant des travaux d’entretien et de réparation sur ses propriétés, elle parvient à créer un déficit foncier. Ce dernier lui permet de diminuer son revenu imposable et donc l’impôt qu’elle doit payer. De plus, grâce au report du déficit, elle peut continuer à bénéficier de cet avantage fiscal sur les dix prochaines années.
En matière d’investissement immobilier, l’une des clés est donc de faire travailler le dispositif du déficit foncier pour vous aider à optimiser votre fiscalité.
En 2024, pour alléger votre impôt foncier, n’hésitez pas à utiliser tous les leviers fiscaux à votre disposition : exploitez le potentiel du déficit foncier, envisagez la transformation d’un bien loué vide en meublé pour bénéficier d’amortissements comptables ou encore jouez avec l’exonération de la taxe foncière. Ne perdez pas non plus de vue que choisir des travaux déductibles ou opter pour le régime LMNP réel peuvent également vous offrir des avantages fiscaux significatifs.
