La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une structure juridique fréquemment utilisée pour gérer et optimiser un patrimoine immobilier. Savoir comment la fiscalité s’applique à ce type de société est essentiel pour toute famille souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Cet article vous guide à travers les différentes étapes de constitution d’une SCI familiale, le choix du régime fiscal approprié, sans oublier les impacts fiscaux spécifiques à chaque option.
La constitution d’une SCI familiale : étapes et principes
Etapes de la création d’une SCI familiale
Pour créer une SCI familiale, plusieurs étapes sont nécessaires :
- Rédaction des statuts : ils définissent l’objet social, la répartition des parts entre les associés et leur mode de gestion.
- Déclaration au greffe : il faut ensuite enregistrer la société auprès du greffe du tribunal de commerce.
- Publication d’un avis de constitution : cette annonce légale doit être publiée dans un journal habilité.
Principes fondamentaux de la SCI
L’objectif principal de constituer une SCI est de permettre à plusieurs personnes, généralement membres d’une même famille, de détenir ensemble un bien immobilier. La SCI facilite notamment la gestion et la transmission du bien.
Ainsi se termine notre voyage vers les coulisses de la constitution d’une SCI familiale. Maintenant que nous connaissions les principes de base, il est temps d’examiner de près les régimes fiscaux disponibles pour une SCI familiale.
Choisir le régime fiscal approprié pour la SCI : iR ou IS ?
Régime de l’Impôt sur le Revenu (IR)
Sous ce régime, les bénéfices réalisés par la SCI sont directement imposés entre les mains des associés, au prorata de leurs parts sociales. C’est ce qu’on appelle la transparence fiscale.
Régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Ici, c’est la SCI elle-même qui est redevable de l’impôt sur ses bénéfices. Les associés ne sont imposés que lorsqu’ils perçoivent des dividendes ou réalisent une plus-value à la vente de leurs parts.
Cette première exploration nous a permis de découvrir les deux régimes fiscaux applicables à une SCI. Chacun d’eux présente des avantages spécifiques que nous allons maintenant approfondir.
Les avantages de la transparence fiscale en SCI à l’IR
Un traitement fiscal favorable pour les associés
Sous le régime de l’IR, les associés peuvent déduire certaines charges et intérêts d’emprunt liés à l’immobilier locatif, ce qui peut s’avérer très avantageux.
Pas d’imposition sur les plus-values latentes
D’autre part, dans une SCI à l’IR, les plus-values latentes ne sont pas imposées tant qu’il n’y a pas cession des parts ou dissolution de la SCI.
Le régime de l’IR offre donc certains avantages fiscaux dans le cadre d’une SCI familiale. Mais comment se passe l’imposition des revenus fonciers ?
Comprendre l’imposition des revenus fonciers dans une SCI
Imposition selon le régime réel
Dans une SCI à l’IR, les revenus fonciers sont généralement imposés selon le régime réel. Cela signifie que vous pouvez déduire un certain nombre de charges pour déterminer le revenu net imposable.
Déficit foncier et report sur le revenu global
Sous certaines conditions, si vos charges dépassent vos recettes locatives, vous pouvez constater un déficit foncier qui peut être déduit de votre revenu global.
Ainsi, la gestion efficiente des revenus fonciers peut jouer en faveur des associés. Qu’en est-il maintenant du régime de l’IS ?
Quels sont les impacts fiscaux d’une SCI à l’IS ?
Taux d’imposition avantageux pour les bénéfices faibles
Pour une SCI à l’IS avec un bénéfice inférieur à 38 120 euros, le taux d’imposition est de 15%. Au-delà, il passe à 28%.
| Bénéfice annuel | Taux d’imposition |
|---|---|
| Moins de 38 120 euros | 15% |
| Au-delà de 38 120 euros | 28% |
Double imposition en cas de distribution de dividendes
En revanche, les associés peuvent être doublement imposés s’ils perçoivent des dividendes : une première fois au niveau de la SCI, et une seconde fois au niveau personnel.
Nous voyons donc que le choix entre IR et IS dépend largement du contexte spécifique de chaque SCI familiale. Enfin, penchons-nous sur l’une des grandes motivations pour créer une SCI : la transmission du patrimoine immobilier.
Transmission du patrimoine immobilier et SCI familiale : enjeux et méthodes
Pourquoi utiliser une SCI pour transmettre son patrimoine ?
La SCI permet d’éviter l’indivision, souvent source de conflits. De plus, elle offre des solutions avantageuses pour préparer la succession grâce à un outil efficace : la donation progressive des parts sociales.
Fiscalité avantageuse lors de la transmission
Lorsque vous transmettez des parts sociales par donation, vous pouvez bénéficier d’abattements fiscaux intéressants. Cette solution permet une transition douce et progressive du patrimoine immobilier.
Ainsi se clôt notre exploration approfondie de la fiscalité liée à la SCI familiale. Nous avons vu comment constituer une telle structure, analyser les options fiscales disponibles et optimiser la transmission du patrimoine immobilier.
Pour conclure, il faut bien comprendre que chaque situation est unique et nécessite une analyse personnelle. La SCI familiale offre une grande flexibilité, mais son choix doit être mûrement réfléchi en fonction de vos objectifs et de votre situation fiscale. Consultez toujours un conseiller professionnel avant de vous lancer.
