Dans une copropriété composée de deux copropriétaires, la répartition des voix crée un déséquilibre prévu par la loi. Le membre qui détient la majorité des tantièmes peut prendre seul les décisions relevant de la gestion courante, sans réunir d’assemblée générale ni obtenir l’accord préalable de l’autre copropriétaire.
Cette organisation découle de l’article 41-13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dans une réponse à la question écrite n° 16375 de Marc de Fleurian, publiée au Journal officiel le 20 octobre 2026, le ministère de la Justice a confirmé le fonctionnement actuel du dispositif. Aucune modification de cette règle n’est annoncée.
Un régime distinct des petites copropriétés
Le dispositif ne dépend pas du nombre de lots présents dans l’immeuble. Il s’applique dès lors que le syndicat des copropriétaires ne compte que deux membres. Il constitue un régime autonome, différent de celui prévu pour les petites copropriétés par les articles 41-8 et suivants de la même loi.
La configuration peut concerner plusieurs formes de biens : un immeuble entier, un pavillon divisé ou une copropriété horizontale. Dans chacun de ces cas, la règle repose sur la répartition des droits de vote entre les deux membres du syndicat.
Les tantièmes déterminent le pouvoir de décision
Les voix sont liées à la quote-part détenue dans les parties communes. Cette quote-part est proportionnelle à la valeur de la partie privative de chaque lot et fixe également le nombre de droits de vote en assemblée générale, conformément aux articles 5 et 22 de la loi du 10 juillet 1965.
| Élément | Règle applicable |
|---|---|
| Composition du syndicat | Deux copropriétaires |
| Base du pouvoir de décision | Répartition des tantièmes et des voix |
| Gestion courante | Décision possible du copropriétaire majoritaire seul |
| Recours du minoritaire | Recours a posteriori devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois |
Le copropriétaire minoritaire conserve toutefois une voie de contestation après la décision. Le recours doit être exercé devant le tribunal judiciaire dans les deux mois. Le mécanisme cherche ainsi à permettre l’administration quotidienne de l’immeuble tout en maintenant une protection juridictionnelle pour le membre qui ne dispose pas de la majorité des voix.
- Le régime est fixé par l’article 41-13 de la loi du 10 juillet 1965.
- Il s’applique selon le nombre de membres du syndicat, et non selon le nombre de lots.
- Le copropriétaire minoritaire peut contester la décision après son adoption, dans le délai prévu.
