En copropriété, le montant d’un devis ne suffit pas à déterminer la règle de vote applicable. Pour apprécier la validité d’une résolution, il faut d’abord examiner la finalité précise des travaux : conservation de l’immeuble, amélioration, transformation ou intervention portant sur des parties communes spéciales.
La nature du chantier détermine le vote
Les travaux peuvent relever de plusieurs régimes. Une même opération peut, par exemple, associer la réfection d’une toiture, le remplacement d’un équipement ou la modification d’un local commun. La majorité à retenir ne peut donc pas être choisie uniquement en fonction du prix demandé par l’entreprise.
| Nature de la décision | Règle évoquée |
|---|---|
| Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble | Article 24 |
| Travaux d’amélioration | Article 25 |
| Transformation plus importante | Article 26 |
| Projet refusé susceptible d’un autre mécanisme | Article 30 |
La vérification porte également sur le calcul des voix et sur le déroulement d’un éventuel second vote. Le règlement de copropriété peut aussi jouer un rôle lorsque les travaux concernent des parties communes spéciales. Ces éléments permettent de confronter la qualification retenue par le syndic à l’objet réel de la résolution.
Les documents à examiner
La convocation à l’assemblée générale, les devis, leurs annexes et le procès-verbal constituent les principales pièces permettant de reconstituer le processus de décision. Elles servent notamment à vérifier la présentation du chantier, la majorité appliquée et le résultat du scrutin.
- l’objet exact des travaux ;
- la qualification juridique retenue pour l’opération ;
- le décompte des voix et les modalités d’un second vote ;
- les mentions figurant dans la convocation et le procès-verbal.
Une résolution adoptée selon une majorité erronée peut être contestée, à condition d’établir la qualification réelle des travaux et l’irrégularité du vote. Tant qu’un juge ne l’a pas annulée, une décision régulièrement adoptée s’impose au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires.
La validité du vote et les contrats conclus avec les entreprises constituent deux questions distinctes. Même lorsqu’une résolution est contestée, les engagements contractuels signés pour réaliser le chantier doivent être examinés séparément.
