La fin du Pinel, arrivé à échéance à la fin de 2024, n’a pas fait disparaître les mécanismes fiscaux liés à l’immobilier. En 2026, la loi de finances a introduit un nouveau cadre pour le propriétaire bailleur privé qui investit dans le logement. D’autres dispositifs plus anciens restent également accessibles, selon la nature du bien, les travaux réalisés ou le niveau de loyer pratiqué.
Six dispositifs de nature différente
Le panorama présenté par Actual-Immo distingue six leviers : le dispositif Relance logement, Denormandie, Loc’Avantages, Malraux, le régime des monuments historiques et le déficit foncier. Ils ne produisent pas tous le même effet sur l’imposition. Certains reposent sur une réduction directement appliquée à l’impôt, tandis que d’autres diminuent le revenu imposable grâce aux travaux ou à l’amortissement du logement.
- Relance logement : un cadre fiscal destiné au bailleur privé investissant dans le logement ;
- Denormandie : un dispositif associé à la rénovation de logements situés en centre-ville ;
- Loc’Avantages : un avantage fiscal lié à la location à un loyer inférieur au marché ;
- Malraux et monuments historiques : des régimes liés à la restauration d’immeubles présentant un intérêt patrimonial ;
- Déficit foncier : un mécanisme mobilisable par le propriétaire qui engage des travaux.
Réduction, déduction ou amortissement
La différence entre ces trois notions est déterminante. Une réduction d’impôt vient diminuer le montant calculé. Une déduction intervient en amont, en réduisant le revenu soumis à l’impôt. L’amortissement, lui, permet de prendre en compte la perte de valeur comptable du logement selon les règles du dispositif concerné. Le choix dépend donc de l’objectif poursuivi : alléger l’impôt dû ou réduire progressivement le coût fiscal d’un patrimoine locatif.
| Dispositif | Logique présentée |
|---|---|
| Relance logement | Amortissement du logement |
| Denormandie | Réduction d’impôt et rénovation |
| Loc’Avantages | Loyer modéré en contrepartie d’un avantage fiscal |
| Malraux | Restauration d’un immeuble en secteur historique |
| Monuments historiques | Déduction des travaux |
| Déficit foncier | Imputation liée aux travaux |
Une échéance au 31 décembre 2026
Les investissements réalisés avant le 31 décembre 2026 s’inscrivent dans un paysage fiscal différent de celui qui prévalait avant la disparition du Pinel. Les règles propres à chaque régime, les plafonds, les conditions de location et les caractéristiques des travaux doivent être examinés séparément. Le plafonnement global des niches fiscales constitue également un paramètre à prendre en compte avant toute opération.
Le déficit foncier est présenté comme un outil destiné aux propriétaires qui réalisent des travaux, avec un seuil majoré lorsqu’il s’agit de rénovation énergétique. Denormandie cible pour sa part la réhabilitation en centre-ville, tandis que Loc’Avantages associe l’avantage fiscal à un effort sur le niveau de loyer. Ces dispositifs répondent donc à des situations immobilières distinctes et ne sont pas interchangeables.
