Dans une copropriété, l’avance de trésorerie ne se confond ni avec les provisions destinées aux dépenses courantes, ni avec les cotisations versées au fonds de travaux. Cette réserve, souvent appelée fonds de roulement, permet au syndicat des copropriétaires d’absorber les décalages de trésorerie. Elle conserve toutefois un caractère remboursable.
Une réserve distincte des charges définitives
L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 distingue les charges définitives, les provisions du budget prévisionnel et les avances constituant des réserves. Les provisions prévues par l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 servent à financer les dépenses courantes votées. À l’inverse, l’avance de trésorerie n’est pas définitivement acquise au syndicat.
Cette avance se distingue également des sommes affectées au fonds de travaux, encadrées par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. La qualification retenue est donc déterminante pour savoir si une somme peut être réclamée, conservée ou restituée.
Un plafond et une procédure encadrés
L’article 35 du décret du 17 mars 1967 fixe la liste des sommes exigibles et prévoit un plafond légal correspondant à un sixième du budget prévisionnel pour l’avance de trésorerie. Le syndic ne peut pas demander n’importe quelle somme au titre de cette réserve.
- Article 35 du décret de 1967 : sommes exigibles et plafond de l’avance ;
- Article 45-1 du même décret : distinction comptable entre provisions et avances ;
- Article 19-2 de la loi de 1965 : procédure accélérée au fond pour certains impayés de copropriété.
La loi du 10 juillet 1965 interdit par ailleurs au syndic d’avancer lui-même des fonds au syndicat, en application de son article 18. La réserve de trésorerie doit donc être constituée dans le cadre légal applicable et conservée sur le compte bancaire séparé du syndicat.
La vente du lot ne fait pas perdre la réserve au vendeur
Lorsqu’un copropriétaire vend son lot, l’avance de trésorerie doit être remboursée au cédant. Dans un arrêt du 27 mars 2013, rendu sous le pourvoi n° 12-11.808, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a interdit au syndicat de limiter cette restitution au montant finalement reconstitué par l’acquéreur.
Le vendeur a ainsi droit au remboursement intégral de sa réserve statutaire. Le syndic peut ensuite en demander le versement à l’acquéreur, selon les règles applicables à la copropriété. Cette distinction doit être prise en compte lors de la régularisation financière de la vente et dans les échanges entre le vendeur, l’acquéreur et le syndic.
La Cour de cassation resserre le recouvrement
Plusieurs décisions publiées les 20 novembre 2025, 15 janvier 2026 et 18 juin 2026 ont également précisé les conditions d’utilisation de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les pourvois cités sont les n° 23-23.313, 23-23.534, 24-10.778 et 24-19.950. Le recouvrement d’une avance dépend donc de sa qualification exacte et de son caractère légalement exigible.
