Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, les difficultés affectant un local commercial ne relèvent pas uniquement du syndicat des copropriétaires. Selon l’analyse publiée par Kohen Avocats le 2 novembre 2026, le bailleur demeure tenu envers son locataire d’assurer l’utilisation paisible des lieux pendant toute la durée du contrat.
Une obligation qui se poursuit après la remise des clés
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer le bien et d’en garantir la jouissance paisible. Cette obligation ne s’arrête donc pas à l’entrée du preneur dans les locaux : elle couvre l’exécution du bail dans le temps et suppose que les lieux restent conformes à leur destination contractuelle.
« de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
Pour un commerçant, l’enjeu est particulier. Le local constitue le support de l’activité, de l’accueil de la clientèle et de l’exploitation du fonds de commerce. Un trouble qui gêne durablement l’usage des lieux peut ainsi affecter directement le fonctionnement de l’entreprise.
Les parties communes ne font pas disparaître la responsabilité du bailleur
Une nuisance peut prendre naissance dans les parties communes de l’immeuble, alors même que le local loué n’est pas lui-même dégradé. La répartition juridique entre parties privatives et espaces communs ne suffit pas à écarter l’obligation du bailleur à l’égard du preneur.
Le propriétaire doit mettre en œuvre les démarches nécessaires pour faire cesser le trouble. Lorsque son origine relève de la copropriété, cela peut notamment passer par une action auprès du syndicat des copropriétaires. Le bailleur ne peut donc se contenter d’invoquer l’intervention d’un tiers pour se soustraire à ses obligations contractuelles.
- Le bailleur doit assurer la jouissance paisible du local commercial.
- Le trouble peut provenir des parties communes de l’immeuble.
- Le preneur peut demander une réponse au bailleur, qui doit agir contre le syndicat si nécessaire.
Des conséquences possibles sur le bail
Lorsque le manquement est établi, plusieurs conséquences sont envisagées dans l’analyse juridique : une résiliation du bail, une diminution du loyer ou l’octroi de dommages et intérêts. Ces demandes dépendent de la nature du trouble et du préjudice subi dans l’exploitation du commerce.
Le raisonnement s’inscrit dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Pour les locaux commerciaux situés en copropriété, les obligations du bailleur et les règles de fonctionnement de l’immeuble doivent ainsi être examinées ensemble lorsqu’un trouble affecte l’activité du preneur.
