Dans une copropriété, la détention de la majorité des tantièmes ne permet pas toujours de décider sans limite. La loi prévoit une réduction du nombre de voix lorsqu’un seul copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes. La situation est différente lorsque plusieurs copropriétaires réunissent ensemble la majorité : leurs décisions peuvent être remises en cause si elles caractérisent un abus.
Une limitation automatique pour le copropriétaire unique
L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadre le droit de vote du copropriétaire qui détient à lui seul plus de 50 % des tantièmes. Ses voix sont ramenées au total de celles détenues par les autres copropriétaires. Ainsi, une détention de 60 % des tantièmes conduit à un droit de vote limité à 40 % lors de l’assemblée générale.
| Configuration | Règle applicable |
|---|---|
| Un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes | Ses voix sont réduites à la somme de celles des autres copropriétaires |
| Plusieurs copropriétaires détiennent ensemble la majorité | La contestation suppose de démontrer un abus de majorité |
Une contestation possible en cas d’abus
La réduction prévue par l’article 22 ne s’applique pas de la même manière lorsque la majorité est détenue collectivement par plusieurs copropriétaires. Dans ce cas, une résolution adoptée par cette coalition n’est pas annulée du seul fait de son poids électoral. Il faut établir que les majoritaires ont fait adopter, ou ont bloqué, une mesure contraire à l’intérêt commun de l’immeuble ou dictée par un intérêt personnel.
Cette définition de l’abus de majorité ressort notamment d’un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 9 juin 2016, n° 15-17529. La contestation repose donc sur les circonstances de la décision et sur ses effets pour la copropriété, et non sur la seule répartition des tantièmes.
Deux mois pour saisir le tribunal judiciaire
Le copropriétaire qui entend contester une décision doit saisir le tribunal judiciaire du lieu où se trouve la résidence dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Il lui appartient de démontrer que la résolution porte atteinte à l’intérêt collectif ou procure un avantage particulier à un copropriétaire.
- Le délai court à compter de la notification du procès-verbal.
- La contestation doit être portée devant le tribunal judiciaire territorialement compétent.
- L’assistance d’un avocat est obligatoire dans cette procédure.
