Une partie commune dont l’usage est réservé à un copropriétaire ne cesse pas, pour autant, de relever de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 17 septembre 2026, n° 24-20.973, à propos d’infiltrations ayant touché un commerce installé dans une copropriété.
Une toiture-terrasse à l’origine du sinistre
Le local commercial occupé par un magasin de confiseries se trouvait sous une toiture-terrasse. Cette terrasse était qualifiée de partie commune par la copropriété, tandis que son utilisation était attribuée exclusivement à l’un des copropriétaires. Le dégât des eaux provenait d’un défaut du système d’étanchéité.
Face à l’ampleur des infiltrations, l’assemblée générale avait voté la réfection complète de l’ouvrage. Les travaux n’ont toutefois été exécutés que deux ans plus tard. Durant cette période, le commerçant a dû interrompre son activité pendant six mois et a demandé la réparation de ses préjudices au syndicat ainsi qu’à son assureur.
La jouissance exclusive ne transfère pas la responsabilité
La cour d’appel avait rejeté la demande en se fondant sur le règlement de copropriété, qui organisait l’entretien et les réparations des parties communes à jouissance privative. La Cour de cassation rappelle toutefois le principe applicable aux dommages causés par les parties communes : le syndicat est responsable de plein droit lorsque le sinistre trouve son origine dans un vice de construction ou un défaut d’entretien.
- La toiture-terrasse demeure une partie commune malgré son usage exclusif.
- La défaillance de son étanchéité peut engager la responsabilité du syndicat.
- Le règlement de copropriété doit être lu à la lumière de cette qualification juridique.
Une règle qui concerne aussi les locaux commerciaux
Le litige montre que les conséquences d’un défaut affectant les parties communes peuvent dépasser les seuls dommages matériels subis par un logement. Une activité commerciale peut également être interrompue lorsque des infiltrations rendent un local inutilisable. La question de l’indemnisation porte alors sur les dommages imputables au sinistre, mais aussi sur les conséquences de la durée pendant laquelle les réparations n’ont pas été réalisées.
Dans une copropriété, la répartition de la jouissance d’une terrasse ou d’un autre équipement ne suffit donc pas à écarter la responsabilité collective lorsque l’élément concerné reste juridiquement commun. La décision du 17 septembre 2026 rappelle l’importance de distinguer les règles d’usage et d’entretien prévues par le règlement de copropriété de la qualification de la partie à l’origine du dommage.
